アパート 査定｜アパートの査定方法は３種類
アパート経営を行っていて損失を出し続けて手じまいするのではなく、利益が出ている場合でも様々な事業で現金化して辞めるというケースがあります。その時にアパートを査定して売却しますが、売却額を決める査定方法は一つではなく、いくつかあってそれぞれ特色が違います。
アパートを査定する３つの査定方法
一つ目は収益還元法と呼ばれる方法で収益物件を査定して価格を出す時に最も使われるのが、収益還元法です。その中でもさらに二つの方法があって直接還元法と呼ばれる純収益と還元利回りを割って計算する方法と、DCF法と呼ばれる直接還元法をさらに細かく計算する方法があります。
二つ目は積算法と呼ばれるもので、収益物件ではない不動産に使われる事が多いです。収益物件ではない不動産を収益還元法で評価しようとしても、収益自体が存在しないので積算法が使われるケースが多いです。
三つ目は取引事例比較法で立地や築年数や設備などは似通った近隣の物件の例を参考にして、比較しながら査定する方法です。収益還元法や積算法と比べると査定額の計算方法自体が若干曖昧である事と、周辺に比較対象になるような物件がある程度ないと取引事例比較法は使う事が難しいです。それゆえ取引事例比較法は他の二種類と比べると、使われる頻度が低いです。
アパート査定に最も使われる収益還元法
複数ある不動産の査定方法の中でも最も使われるのが収益還元法です。特に収益物件であるアパートには非常に高い頻度で使われます。
収益還元法も二種類に分かれていて直接還元法とDCF法というものがあります。直接還元法は家賃収入の総額から管理に必要になる経費を差し引いた純利益から利回りを算出して、不動産の価格を査定していく方法です。売上高がより多く経費がより少なければ、純利益は増えていくのでおのずと査定額は高くなっていきます。
DCF法は直接還元法よりも複雑で計算する対象の不動産から将来的に得られる収益と、運用せず売却した場合の予想価格を現在価格に割り引く計算方法となります。
アパートなどを売却する時はDCF法を使用して査定すると、計算があまりにも複雑になるので不動産業者などでも直接還元法が使われて価格を算出する事が多いです。直接還元法以外だとDCF法よりも収益物件以外の計算に適している積算法が使われます。
不動産査定には最適な計算方法を使うと良い
不動産の価格を査定する方法はいくつもありますが、直接還元法を使って評価する事が多いです。ただし直接還元法が最も優れているかと言われれば、そうではなく物件の種類によって最適な査定方法があるので、適した計算手法を使うのが良いです。